baurechtskompass.de

Ratgeber Glossar Standorte Über uns

Glossar Baurecht

Die wichtigsten Begriffe aus Bauvertrag, VOB/B, HOAI, Gewährleistung und Gewerbemietrecht – kurz definiert, mit Paragraphen und Praxisbeispiel.

A

Abnahme: Die Abnahme ist die körperliche Entgegennahme des Bauwerks verbunden mit der Erklärung, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht ist. Sie ist nach § 640 BGB die zentrale Zäsur im Bauvertrag und löst Vergütungsfälligkeit, Beweislastumkehr und den Lauf der Gewährleistungsfrist aus.
Abnahmeverweigerung: Der Besteller darf die Abnahme nur wegen wesentlicher Mängel verweigern. Unwesentliche Mängel berechtigen nicht zur Abnahmeverweigerung, sind aber im Abnahmeprotokoll vorzubehalten. Unberechtigte Verweigerung kann zu fiktiver Abnahme und Schadensersatz führen.
Abschlagszahlung: Eine Abschlagszahlung ist die Teilvergütung für bereits in sich abgeschlossene und vertragsgemäße Bauleistungen vor Schlussrechnung und Abnahme. Sie sichert den Unternehmer vor Vorleistungsrisiken und ist gesetzlich in § 632a BGB sowie § 16 VOB/B geregelt.

B

Bauablaufstörung: Eine Bauablaufstörung liegt vor, wenn die Bauausführung durch Umstände aus dem Risikobereich einer Vertragspartei oder durch höhere Gewalt verzögert oder behindert wird. Sie kann Bauzeitverlängerung, Schadens- oder Entschädigungsansprüche auslösen und muss bauablaufbezogen dargestellt werden.
Baubeschreibung: Die Baubeschreibung ist die vor Vertragsschluss vom Unternehmer dem Verbraucher zu übergebende Darstellung der wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks. Sie wird Vertragsinhalt und muss insbesondere Bauweise, Ausstattung, Energiekennwerte und Bauzeit enthalten.
Baugenehmigung: Die Baugenehmigung ist der behördliche Verwaltungsakt, mit dem die Bauaufsichtsbehörde feststellt, dass dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Sie ist Voraussetzung für genehmigungspflichtige Bauvorhaben und erlischt regelmäßig nach drei Jahren bei Nichtbeginn.
Bauhandwerkersicherung: Die Bauhandwerkersicherung ist ein gesetzlicher Anspruch des Bauunternehmers gegen den Besteller auf Stellung einer Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung. Sie schützt vor Insolvenzrisiken und ist eines der schärfsten Druckmittel des Unternehmers im laufenden Bauvertrag.
Bauleitung: Die Bauleitung überwacht die Bauausführung im Sinn der öffentlich-rechtlichen Bauordnung. Der verantwortliche Bauleiter hat dafür zu sorgen, dass die Baumaßnahme den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und der Baugenehmigung entspricht – er haftet bei Verstößen persönlich.
Baumangel: Baumangel ist der Oberbegriff für jede negative Abweichung des Bauwerks von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit, der vorausgesetzten Verwendung oder den anerkannten Regeln der Technik. Er löst die Mängelrechte des Bestellers nach §§ 634 ff. BGB aus.
Bautagebuch: Das Bautagebuch dokumentiert tagesaktuell den Bauablauf: Wetter, anwesende Gewerke, Personal, ausgeführte Arbeiten, Behinderungen und Anweisungen. Es gehört zur Objektüberwachung (HOAI LP 8) und hat erheblichen Beweiswert bei Bauablaufstörungen.
Bauüberwachung: Die Bauüberwachung ist die in Leistungsphase 8 HOAI geschuldete Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit Genehmigung, Plänen, Leistungsbeschreibung und anerkannten Regeln der Technik. Sie schützt den Bauherrn vor Ausführungsmängeln und ist eine zentrale Architektenpflicht.
Bedenkenanmeldung: Die Bedenkenanmeldung ist der schriftliche Hinweis des Unternehmers an den Besteller, dass eine vorgesehene Leistung, Anordnung, Stoffe, Vorleistung oder Planung mangelhaft oder ungeeignet ist. Sie ist eine Prüf- und Hinweispflicht und entlastet den Unternehmer von der Mängelhaftung, wenn der Besteller trotzdem auf der Ausführung besteht.
Behinderungsanzeige: Die Behinderungsanzeige ist die schriftliche Mitteilung des Unternehmers an den Besteller, dass die Ausführung durch Umstände aus dem Risikobereich des Bestellers behindert ist. Sie ist Voraussetzung für die Verlängerung der Ausführungsfristen und für Ansprüche auf Entschädigung wegen Bauzeitverzögerung.
Bürgschaft auf erstes Anfordern: Die Bürgschaft auf erstes Anfordern verpflichtet den Bürgen, auf bloße Zahlungsaufforderung des Gläubigers zu leisten, ohne dass dieser den Sicherungsfall zunächst beweisen muss. Streit über Berechtigung wird in einen späteren Rückforderungsprozess verlagert.

F

Fertigstellungsbescheinigung: Die Fertigstellungsbescheinigung bzw. -anzeige ist die Erklärung des Unternehmers, dass die Leistung vollständig erbracht ist. Sie löst nach § 12 Abs. 5 VOB/B die 12-Werktage-Frist zur fiktiven Abnahme aus und ist Grundlage für die Schlussrechnung.
Fiktive Abnahme: Die fiktive Abnahme tritt ein, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme setzt und der Besteller die Abnahme nicht binnen Frist unter Angabe wenigstens eines Mangels verweigert. Sie wirkt wie eine ausdrückliche Abnahme.

H

HOAI: Die HOAI ist eine Bundesverordnung, die das Honorar von Architekten und Ingenieuren strukturiert. Seit der Novelle 2021 sind die Mindest- und Höchstsätze nicht mehr verbindlich, sondern Orientierungswerte; das Honorar ist frei verhandelbar und nur subsidiär nach der HOAI zu bemessen.

K

Kostenvoranschlag (Bau): Der Kostenvoranschlag ist die fachmännische, gutachterliche Berechnung der voraussichtlichen Kosten einer Werkleistung. Im Zweifel ist er nicht verbindlich, eine wesentliche Überschreitung (Faustregel: ab 15–20 %) löst aber Anzeigepflicht und Rücktrittsrecht des Bestellers nach § 650 BGB aus.

L

Leistungsphasen HOAI: Die HOAI gliedert die Architekten- und Ingenieurleistungen in neun Leistungsphasen – von der Grundlagenermittlung (LPH 1) bis zur Objektbetreuung (LPH 9). Jeder Phase ist ein prozentualer Honoraranteil zugeordnet, der die Grundlage der Honorarberechnung bildet.

M

Mangelbeseitigungsanspruch: Der Mangelbeseitigungsanspruch (Nacherfüllung) gibt dem Besteller das Recht, vom Unternehmer die Beseitigung des Mangels oder die Herstellung eines neuen Werks zu verlangen. Das Wahlrecht zwischen beiden Varianten steht im Werkvertrag dem Unternehmer zu.
Mängelrüge: Die Mängelrüge ist die Aufforderung des Bestellers an den Unternehmer, einen am Werk festgestellten Mangel innerhalb angemessener Frist zu beseitigen. Sie ist nach BGB formfrei, nach VOB/B schriftlich zu erheben und Voraussetzung für die meisten Folgerechte wie Minderung, Rücktritt oder Selbstvornahme.
Mehrkostenanspruch: Mehrkostenansprüche entstehen, wenn sich der vertraglich geschuldete Leistungsumfang ändert (Anordnung, Mengenänderung) oder der Bauablauf durch den Auftraggeber gestört wird. Anspruchsgrundlagen sind insbesondere § 650c BGB, § 2 VOB/B und § 642 BGB.

N

Nachtrag: Ein Nachtrag ist die nachträgliche Vereinbarung über zusätzliche oder geänderte Bauleistungen samt ihrer Vergütung. Rechtsgrundlage ist im BGB-Vertrag § 650b/c, in der VOB/B § 2. Der Unternehmer hat Anspruch auf Mehrvergütung, sofern er die geänderten Leistungen ankündigt und prüffähig abrechnet.

P

Planungsfehler: Ein Planungsfehler ist die mangelhafte Planungsleistung des Architekten oder Ingenieurs – etwa fehlerhafte Konstruktion, falsche Bemessung oder Verstoß gegen anerkannte Regeln der Technik. Er begründet Mängelansprüche gegen den Planer nach §§ 634 ff. BGB.

S

Schlussrechnung: Die Schlussrechnung ist die abschließende, prüffähige Abrechnung der gesamten Bauleistung nach Fertigstellung. Sie ist Fälligkeitsvoraussetzung der Restvergütung und nach VOB/B Auslöser einer 30-Tage-Prüfungsfrist beim Besteller.
Selbstvornahme: Die Selbstvornahme ist das Recht des Bestellers, einen Mangel nach fruchtlosem Ablauf einer angemessenen Nachfrist selbst oder durch Dritte zu beseitigen und die erforderlichen Aufwendungen vom Unternehmer ersetzt zu verlangen. Zudem kann ein Kostenvorschuss verlangt werden.
Sicherheitseinbehalt: Sicherheitseinbehalt ist der Teil der Vergütung, den der Besteller bis zur mangelfreien Vertragserfüllung oder bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist zurückbehält. Üblich sind 5 % Vertragserfüllung und 5 % Gewährleistung, im Verbraucherbauvertrag auf 5 % der Vergütung gedeckelt.

T

Teilabnahme: Die Teilabnahme bezieht sich auf einen in sich abgeschlossenen Teil der Bauleistung. Sie ist nach VOB/B ausdrücklich vorgesehen, im BGB-Vertrag nur bei entsprechender Vereinbarung. Mit der Teilabnahme treten Vergütungsfälligkeit, Gefahrübergang und Verjährungsbeginn für den abgenommenen Teil ein.
Teilkündigung: Die Teilkündigung beendet den Bauvertrag nur für einen abgrenzbaren Teil der Leistung. Sie ist nach § 648a Abs. 2 BGB möglich, wenn sich die Kündigung auf einen klar abgrenzbaren Teil bezieht, und führt zu einer entsprechend reduzierten Vergütung des Unternehmers.

V

Verbraucherbauvertrag: Der Verbraucherbauvertrag ist nach § 650i BGB ein Vertrag, durch den der Unternehmer von einem Verbraucher mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder mit erheblichen Umbaumaßnahmen beauftragt wird. Er gewährt dem Verbraucher besondere Schutzrechte – Baubeschreibung, Textform, Widerrufsrecht und begrenzte Abschläge.
Vertragserfüllungsbürgschaft: Die Vertragserfüllungsbürgschaft sichert den Anspruch des Bestellers auf vertragsgemäße Werkleistung bis zur Abnahme ab. Übliche Höhe sind 5 % der Auftragssumme; bei zu hoher AGB-mäßiger Vereinbarung droht Unwirksamkeit nach § 307 BGB.
Vertragsstrafe (Bau): Die Vertragsstrafe ist eine im Voraus vereinbarte Geldzahlung, die der Unternehmer bei schuldhaftem Verstoß gegen vertragliche Pflichten – meist Bauzeitüberschreitung – an den Besteller leisten muss. Sie übt Druck zur fristgerechten Erfüllung aus und erleichtert dem Besteller die Sanktionierung.
VOB/B: Die VOB/B ist ein vom DVA herausgegebenes vorformuliertes Vertragswerk für Bauleistungen. Sie gilt nicht von Gesetzes wegen, sondern nur, wenn sie wirksam in den Bauvertrag einbezogen wird – meist gegenüber Unternehmern als Ganzes ohne inhaltliche Änderungen.

W

Werkmangel: Ein Werkmangel liegt vor, wenn das Bauwerk nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat, sich nicht für die vorausgesetzte Verwendung eignet oder von den anerkannten Regeln der Technik abweicht. Der Mangelbegriff ist nach § 633 BGB dreistufig und gilt auch im VOB-Bauvertrag.

Z

Zustandsfeststellung: Die Zustandsfeststellung nach § 650g BGB ist die gemeinsame oder einseitige Dokumentation des Bauzustands, wenn der Besteller die Abnahme unter Berufung auf Mängel verweigert. Sie ersetzt die Abnahme nicht, schafft aber Beweis über offene Mängel und Fertigstellungsgrad.