KostenlosNur FachanwälteAntwort in 24 h

baurechtskompass.deAnwalt finden

KostenlosNur FachanwälteAntwort in 24 h

Kostenlos Fachanwalt anfragen

Glossar Baurecht

Die wichtigsten Begriffe aus Bauvertrag, VOB/B, HOAI, Gewährleistung und Gewerbemietrecht, kurz definiert, mit Paragraphen und Praxisbeispiel.

56 Einträge · Stand Juli 2026

A

Abnahme: Die Abnahme ist die körperliche Entgegennahme des Bauwerks verbunden mit der Erklärung, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht ist. Sie ist nach § 640 BGB die zentrale Zäsur im Bauvertrag und löst Vergütungsfälligkeit, Beweislastumkehr und den Lauf der Gewährleistungsfrist aus.
Abnahmeverweigerung: Der Besteller darf die Abnahme nur wegen wesentlicher Mängel verweigern. Unwesentliche Mängel berechtigen nicht zur Abnahmeverweigerung, sind aber im Abnahmeprotokoll vorzubehalten. Unberechtigte Verweigerung kann zu fiktiver Abnahme und Schadensersatz führen.
Abschlagszahlung: Eine Abschlagszahlung ist die Teilvergütung für bereits in sich abgeschlossene und vertragsgemäße Bauleistungen vor Schlussrechnung und Abnahme. Sie sichert den Unternehmer vor Vorleistungsrisiken und ist gesetzlich in § 632a BGB sowie § 16 VOB/B geregelt.
Abstandsfläche: Die Abstandsfläche ist die vor Außenwänden einzuhaltende Fläche, die von Bebauung frei zu halten ist. Sie schützt Belichtung, Belüftung, Brand- und Sozialabstand und richtet sich nach den jeweiligen Landesbauordnungen, typisch 0,4 H, mindestens 3 m.
Anordnungsrecht: Das Anordnungsrecht erlaubt dem Besteller, Änderungen des vereinbarten Werkerfolgs oder zur Erreichung dieses Erfolgs notwendige Maßnahmen einseitig anzuordnen, wenn nach 30 Tagen keine Einigung über die Änderung erzielt wird. Der Unternehmer hat Anspruch auf angemessene Mehr- oder Mindervergütung.

B

Bauablaufstörung: Eine Bauablaufstörung liegt vor, wenn die Bauausführung durch Umstände aus dem Risikobereich einer Vertragspartei oder durch höhere Gewalt verzögert oder behindert wird. Sie kann Bauzeitverlängerung, Schadens- oder Entschädigungsansprüche auslösen und muss bauablaufbezogen dargestellt werden.
Baubeschreibung: Die Baubeschreibung ist die vor Vertragsschluss vom Unternehmer dem Verbraucher zu übergebende Darstellung der wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks. Sie wird Vertragsinhalt und muss insbesondere Bauweise, Ausstattung, Energiekennwerte und Bauzeit enthalten.
Baugenehmigung: Die Baugenehmigung ist der behördliche Verwaltungsakt, mit dem die Bauaufsichtsbehörde feststellt, dass dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Sie ist Voraussetzung für genehmigungspflichtige Bauvorhaben und erlischt regelmäßig nach drei Jahren bei Nichtbeginn.
Bauhandwerkersicherung: Die Bauhandwerkersicherung ist ein gesetzlicher Anspruch des Bauunternehmers gegen den Besteller auf Stellung einer Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung. Sie schützt vor Insolvenzrisiken und ist eines der schärfsten Druckmittel des Unternehmers im laufenden Bauvertrag.
Baulast: Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Sie wird ins Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsicht eingetragen, nicht ins Grundbuch, und wirkt auch gegen Rechtsnachfolger.
Bauleitung: Die Bauleitung überwacht die Bauausführung im Sinn der öffentlich-rechtlichen Bauordnung. Der verantwortliche Bauleiter hat dafür zu sorgen, dass die Baumaßnahme den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und der Baugenehmigung entspricht, er haftet bei Verstößen persönlich.
Baumangel: Baumangel ist der Oberbegriff für jede negative Abweichung des Bauwerks von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit, der vorausgesetzten Verwendung oder den anerkannten Regeln der Technik. Er löst die Mängelrechte des Bestellers nach §§ 634 ff. BGB aus.
Bautagebuch: Das Bautagebuch dokumentiert tagesaktuell den Bauablauf: Wetter, anwesende Gewerke, Personal, ausgeführte Arbeiten, Behinderungen und Anweisungen. Es gehört zur Objektüberwachung (HOAI LP 8) und hat erheblichen Beweiswert bei Bauablaufstörungen.
Bauüberwachung: Die Bauüberwachung ist die in Leistungsphase 8 HOAI geschuldete Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit Genehmigung, Plänen, Leistungsbeschreibung und anerkannten Regeln der Technik. Sie schützt den Bauherrn vor Ausführungsmängeln und ist eine zentrale Architektenpflicht.
Bauvoranfrage: Die Bauvoranfrage ist ein vereinfachter Antrag, mit dem einzelne baurechtliche Fragen vor Stellung des Bauantrags verbindlich geklärt werden, z. B. die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Der erteilte Vorbescheid bindet die Bauaufsicht in der Regel drei Jahre.
Bedenkenanmeldung: Die Bedenkenanmeldung ist der schriftliche Hinweis des Unternehmers an den Besteller, dass eine vorgesehene Leistung, Anordnung, Stoffe, Vorleistung oder Planung mangelhaft oder ungeeignet ist. Sie ist eine Prüf- und Hinweispflicht und entlastet den Unternehmer von der Mängelhaftung, wenn der Besteller trotzdem auf der Ausführung besteht.
Behinderungsanzeige: Die Behinderungsanzeige ist die schriftliche Mitteilung des Unternehmers an den Besteller, dass die Ausführung durch Umstände aus dem Risikobereich des Bestellers behindert ist. Sie ist Voraussetzung für die Verlängerung der Ausführungsfristen und für Ansprüche auf Entschädigung wegen Bauzeitverzögerung.
Bürgschaft auf erstes Anfordern: Die Bürgschaft auf erstes Anfordern verpflichtet den Bürgen, auf bloße Zahlungsaufforderung des Gläubigers zu leisten, ohne dass dieser den Sicherungsfall zunächst beweisen muss. Streit über Berechtigung wird in einen späteren Rückforderungsprozess verlagert.

E

Einheitspreisvertrag: Beim Einheitspreisvertrag wird jede Position des Leistungsverzeichnisses mit einem festen Einheitspreis vereinbart und nach tatsächlich ausgeführten Mengen abgerechnet. Das Mengenrisiko trägt grundsätzlich der Besteller; bei erheblichen Mengenmehrungen kann der Preis anzupassen sein.
Erschließung: Erschließung ist die Verbindung eines Grundstücks mit dem öffentlichen Verkehrs- und Versorgungsnetz, Straße, Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation. Sie ist Voraussetzung für die Bebaubarkeit. Ohne gesicherte Erschließung ist ein Vorhaben nach § 30, 34 oder 35 BauGB regelmäßig nicht genehmigungsfähig.

F

Fertigstellungsbescheinigung: Die Fertigstellungsbescheinigung bzw. -anzeige ist die Erklärung des Unternehmers, dass die Leistung vollständig erbracht ist. Sie löst nach § 12 Abs. 5 VOB/B die 12-Werktage-Frist zur fiktiven Abnahme aus und ist Grundlage für die Schlussrechnung.
Fiktive Abnahme: Die fiktive Abnahme tritt ein, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme setzt und der Besteller die Abnahme nicht binnen Frist unter Angabe wenigstens eines Mangels verweigert. Sie wirkt wie eine ausdrückliche Abnahme.

G

Gefahrübergang: Der Gefahrübergang beschreibt den Zeitpunkt, in dem der Besteller die Preis- und Leistungsgefahr für das Werk übernimmt. Im BGB-Bauvertrag erfolgt er regelmäßig mit der Abnahme, im VOB-Vertrag bereits mit Übernahme oder bei Annahmeverzug des Bestellers.
Grenzbebauung: Grenzbebauung ist das Errichten eines Gebäudes unmittelbar an der Grundstücksgrenze. Sie ist zulässig, wenn der Bebauungsplan sie festsetzt oder die Landesbauordnung sie ohne Einhaltung der Abstandsflächen erlaubt, etwa für Garagen und Nebengebäude bis zu bestimmten Wand- und Längenmaßen.

H

HOAI: Die HOAI ist eine Bundesverordnung, die das Honorar von Architekten und Ingenieuren strukturiert. Seit der Novelle 2021 sind die Mindest- und Höchstsätze nicht mehr verbindlich, sondern Orientierungswerte; das Honorar ist frei verhandelbar und nur subsidiär nach der HOAI zu bemessen.

I

Indexklausel (Gewerbemiete): Die Indexklausel koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI). Sie ist im Gewerbemietvertrag bei einer Laufzeit von mindestens zehn Jahren oder bei beidseitigem Verlängerungsrecht grundsätzlich nach dem Preisklauselgesetz zulässig und muss eindeutig und transparent formuliert sein.

K

Konkurrenzschutz: Konkurrenzschutz ist die Pflicht des Vermieters, in derselben Liegenschaft kein wettbewerblich gleichartiges Geschäft zu vermieten. Ohne ausdrückliche Klausel besteht ein vertragsimmanenter Schutz für das Hauptsortiment des Mieters; weitergehender Schutz muss vereinbart werden.
Kooperationspflicht: Die Kooperationspflicht verpflichtet beide Vertragsparteien eines Bauvertrags, bei Störungen, Behinderungen und Änderungen zusammenzuwirken und Lösungen zu verhandeln, bevor einseitig Rechte ausgeübt werden. Sie folgt aus § 242 BGB und ist von der BGH-Rechtsprechung als bauvertragstypische Pflicht ausgeformt.
Kostenvoranschlag (Bau): Der Kostenvoranschlag ist die fachmännische, gutachterliche Berechnung der voraussichtlichen Kosten einer Werkleistung. Im Zweifel ist er nicht verbindlich, eine wesentliche Überschreitung (Faustregel: ab 15-20 %) löst aber Anzeigepflicht und Rücktrittsrecht des Bestellers nach § 650 BGB aus.

L

Leistungsphasen HOAI: Die HOAI gliedert die Architekten- und Ingenieurleistungen in neun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung (LPH 1) bis zur Objektbetreuung (LPH 9). Jeder Phase ist ein prozentualer Honoraranteil zugeordnet, der die Grundlage der Honorarberechnung bildet.

M

Mangelbeseitigungsanspruch: Der Mangelbeseitigungsanspruch (Nacherfüllung) gibt dem Besteller das Recht, vom Unternehmer die Beseitigung des Mangels oder die Herstellung eines neuen Werks zu verlangen. Das Wahlrecht zwischen beiden Varianten steht im Werkvertrag dem Unternehmer zu.
Mängelrüge: Die Mängelrüge ist die Aufforderung des Bestellers an den Unternehmer, einen am Werk festgestellten Mangel innerhalb angemessener Frist zu beseitigen. Sie ist nach BGB formfrei, nach VOB/B schriftlich zu erheben und Voraussetzung für die meisten Folgerechte wie Minderung, Rücktritt oder Selbstvornahme.
Mehrkostenanspruch: Mehrkostenansprüche entstehen, wenn sich der vertraglich geschuldete Leistungsumfang ändert (Anordnung, Mengenänderung) oder der Bauablauf durch den Auftraggeber gestört wird. Anspruchsgrundlagen sind insbesondere § 650c BGB, § 2 VOB/B und § 642 BGB.
Mieterausbau: Mieterausbau bezeichnet die individuelle Anpassung der Mieträume an die Bedürfnisse des Mieters, Trennwände, Bodenbeläge, Klimatechnik, Beleuchtung. Wer den Ausbau errichtet, wer ihn bezahlt und wer am Mietende zurückbauen muss, regeln Mieter und Vermieter vertraglich; ohne Regelung gilt § 539 Abs. 1 BGB.
Minderung: Die Minderung ist das Recht des Bestellers, die Vergütung wegen eines Werkmangels herabzusetzen, statt zurückzutreten. Sie setzt eine erfolglose Nacherfüllungsfrist voraus und ist auch bei unerheblichen Mängeln möglich, anders als der Rücktritt.

N

Nachbarrecht: Nachbarrecht am Bau umfasst alle Vorschriften, die den Nachbarn schützen: das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot, die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen, die Landesnachbarrechtsgesetze und die zivilrechtlichen Ansprüche aus §§ 906, 1004 BGB. Verletzungen sind über Widerspruch, Klage oder Eilrechtsschutz angreifbar.
Nachtrag: Ein Nachtrag ist die nachträgliche Vereinbarung über zusätzliche oder geänderte Bauleistungen samt ihrer Vergütung. Rechtsgrundlage ist im BGB-Vertrag § 650b/c, in der VOB/B § 2. Der Unternehmer hat Anspruch auf Mehrvergütung, sofern er die geänderten Leistungen ankündigt und prüffähig abrechnet.
Nachunternehmer: Nachunternehmer (auch: Subunternehmer) ist, wer im Auftrag eines Generalunternehmers oder eines anderen Unternehmers Bauleistungen erbringt. Vertraglich besteht keine Bindung zum Bauherrn, die Mängelrechte des Bauherrn richten sich gegen den Generalunternehmer, der seinerseits beim Nachunternehmer Regress nimmt.

P

Pauschalpreisvertrag: Beim Pauschalpreisvertrag wird die gesamte Leistung zu einem festen Gesamtpreis vergütet. Mengenrisiken trägt grundsätzlich der Unternehmer; nur bei erheblicher Abweichung des tatsächlichen Aufwands oder bei Bestelländerungen ist die Vergütung anzupassen.
Planungsfehler: Ein Planungsfehler ist die mangelhafte Planungsleistung des Architekten oder Ingenieurs, etwa fehlerhafte Konstruktion, falsche Bemessung oder Verstoß gegen anerkannte Regeln der Technik. Er begründet Mängelansprüche gegen den Planer nach §§ 634 ff. BGB.

R

Rücktritt vom Bauvertrag: Der Rücktritt löst den Bauvertrag rückwirkend auf, wenn der Unternehmer eine wesentliche Pflicht trotz angemessener Nachfrist nicht erfüllt oder einen erheblichen Mangel nicht beseitigt. Bereits erbrachte Leistungen sind nach Bereicherungsrecht zurückzuführen oder wertmäßig auszugleichen.

S

Schlussrechnung: Die Schlussrechnung ist die abschließende, prüffähige Abrechnung der gesamten Bauleistung nach Fertigstellung. Sie ist Fälligkeitsvoraussetzung der Restvergütung und nach VOB/B Auslöser einer 30-Tage-Prüfungsfrist beim Besteller.
Schriftformerfordernis (Gewerbemiete): Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen nach § 550 BGB schriftlich abgeschlossen werden. Wird die Form nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar, ein erhebliches wirtschaftliches Risiko.
Selbstvornahme: Die Selbstvornahme ist das Recht des Bestellers, einen Mangel nach fruchtlosem Ablauf einer angemessenen Nachfrist selbst oder durch Dritte zu beseitigen und die erforderlichen Aufwendungen vom Unternehmer ersetzt zu verlangen. Zudem kann ein Kostenvorschuss verlangt werden.
Sicherheitseinbehalt: Sicherheitseinbehalt ist der Teil der Vergütung, den der Besteller bis zur mangelfreien Vertragserfüllung oder bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist zurückbehält. Üblich sind 5 % Vertragserfüllung und 5 % Gewährleistung, im Verbraucherbauvertrag auf 5 % der Vergütung gedeckelt.
Staffelmiete (Gewerbe): Bei der Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter im Vertrag konkret bezifferte Mietsteigerungen zu festen Zeitpunkten. Sie wirkt automatisch, ohne dass es einer Anpassungserklärung bedarf. In der Gewerbemiete ist sie zulässig und nicht, wie in der Wohnraummiete, an § 557a BGB gebunden.
Stundenlohnvertrag: Beim Stundenlohnvertrag wird die Bauleistung nach dem tatsächlichen Zeitaufwand des Unternehmers vergütet. Er kommt vor allem für nicht vorhersehbare Arbeiten und kleinere Leistungen in Betracht und setzt eine ausdrückliche Vereinbarung sowie tägliche Stundennachweise voraus.

T

Teilabnahme: Die Teilabnahme bezieht sich auf einen in sich abgeschlossenen Teil der Bauleistung. Sie ist nach VOB/B ausdrücklich vorgesehen, im BGB-Vertrag nur bei entsprechender Vereinbarung. Mit der Teilabnahme treten Vergütungsfälligkeit, Gefahrübergang und Verjährungsbeginn für den abgenommenen Teil ein.
Teilkündigung: Die Teilkündigung beendet den Bauvertrag nur für einen abgrenzbaren Teil der Leistung. Sie ist nach § 648a Abs. 2 BGB möglich, wenn sich die Kündigung auf einen klar abgrenzbaren Teil bezieht, und führt zu einer entsprechend reduzierten Vergütung des Unternehmers.

V

Verbraucherbauvertrag: Der Verbraucherbauvertrag ist nach § 650i BGB ein Vertrag, durch den der Unternehmer von einem Verbraucher mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder mit erheblichen Umbaumaßnahmen beauftragt wird. Er gewährt dem Verbraucher besondere Schutzrechte, Baubeschreibung, Textform, Widerrufsrecht und begrenzte Abschläge.
Vertragserfüllungsbürgschaft: Die Vertragserfüllungsbürgschaft sichert den Anspruch des Bestellers auf vertragsgemäße Werkleistung bis zur Abnahme ab. Übliche Höhe sind 5 % der Auftragssumme; bei zu hoher AGB-mäßiger Vereinbarung droht Unwirksamkeit nach § 307 BGB.
Vertragsstrafe (Bau): Die Vertragsstrafe ist eine im Voraus vereinbarte Geldzahlung, die der Unternehmer bei schuldhaftem Verstoß gegen vertragliche Pflichten, meist Bauzeitüberschreitung, an den Besteller leisten muss. Sie übt Druck zur fristgerechten Erfüllung aus und erleichtert dem Besteller die Sanktionierung.
VOB/B: Die VOB/B ist ein vom DVA herausgegebenes vorformuliertes Vertragswerk für Bauleistungen. Sie gilt nicht von Gesetzes wegen, sondern nur, wenn sie wirksam in den Bauvertrag einbezogen wird, meist gegenüber Unternehmern als Ganzes ohne inhaltliche Änderungen.

W

Werkmangel: Ein Werkmangel liegt vor, wenn das Bauwerk nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat, sich nicht für die vorausgesetzte Verwendung eignet oder von den anerkannten Regeln der Technik abweicht. Der Mangelbegriff ist nach § 633 BGB dreistufig und gilt auch im VOB-Bauvertrag.
Werkvertrag: Der Werkvertrag nach § 631 BGB verpflichtet den Unternehmer zur Herstellung eines konkreten Werkerfolgs, nicht nur zu einer Tätigkeit. Der Besteller schuldet die vereinbarte Vergütung. Bauvertrag, Architektenvertrag und Bauträgervertrag sind besondere Werkverträge, die seit 2018 eigenständig im BGB geregelt sind.

Z

Zustandsfeststellung: Die Zustandsfeststellung nach § 650g BGB ist die gemeinsame oder einseitige Dokumentation des Bauzustands, wenn der Besteller die Abnahme unter Berufung auf Mängel verweigert. Sie ersetzt die Abnahme nicht, schafft aber Beweis über offene Mängel und Fertigstellungsgrad.