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Architektenrecht

Bauüberwachung (LP 8 HOAI)

Auch: Objektüberwachung · Bauoberleitung

Definition

Die Bauüberwachung ist die in Leistungsphase 8 HOAI geschuldete Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit Genehmigung, Plänen, Leistungsbeschreibung und anerkannten Regeln der Technik. Sie schützt den Bauherrn vor Ausführungsmängeln und ist eine zentrale Architektenpflicht.

Rechtsgrundlage: § 650p BGB, Anlage 10 HOAI

Inhalt der Bauüberwachung

  • Kontrolle der Ausführung auf Plan- und Regelwerksgerechtigkeit.
  • Aufmaß und Rechnungsprüfung.
  • Bautagebuch, Abnahme der Werkleistungen mit Mängelfeststellung.
  • Koordination der Gewerke und Terminkontrolle.

Überwachungsdichte

Einfache, handwerklich übliche Arbeiten überwacht der Architekt stichprobenartig. Risikoreiche, schadensträchtige oder schwer überprüfbare Arbeiten (z. B. Abdichtung, Tragwerk, Wärmedämmverbundsystem, Anschlüsse) sind besonders intensiv zu überwachen – die Rechtsprechung verlangt regelmäßig die persönliche Anwesenheit an kritischen Punkten.

Haftung

Werden überwachungsbedürftige Arbeiten mangelhaft ausgeführt und vom Architekten nicht erkannt, haftet er gesamtschuldnerisch mit dem ausführenden Unternehmer für den Schaden. Im Innenverhältnis wird quotenmäßig ausgeglichen.

Abgrenzung

Bauleitung
Untechnischer Sammelbegriff – in der HOAI nicht gesondert geregelt.
SiGeKo
Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator nach BaustellV – andere Aufgabe.
Praxisbeispiel

Der Architekt kontrolliert die Kellerabdichtung nicht persönlich; nach einem Jahr dringt Wasser ein. Die Rechtsprechung wertet Abdichtungsarbeiten als überwachungsintensiv – der Architekt haftet neben dem Rohbauer für die Mängelbeseitigungskosten.

Verwandte Begriffe

HOAI
Die HOAI ist eine Bundesverordnung, die das Honorar von Architekten und Ingenieuren strukturiert. Seit der Novelle 2021 sind die Mindest- und Höchstsätze nicht mehr verbindlich, sondern Orientierungswerte; das Honorar ist frei verhandelbar und nur subsidiär nach der HOAI zu bemessen.
Abnahme
Die Abnahme ist die körperliche Entgegennahme des Bauwerks verbunden mit der Erklärung, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht ist. Sie ist nach § 640 BGB die zentrale Zäsur im Bauvertrag und löst Vergütungsfälligkeit, Beweislastumkehr und den Lauf der Gewährleistungsfrist aus.

Ausführliche Ratgeber

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Stand: 4.6.2026 · Begriff im Glossar (35 Einträge)