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Gewerbemietrecht

Mieterausbau

Auch: Tenant Fit-out · Mieter-Ausbauleistung

Definition

Mieterausbau bezeichnet die individuelle Anpassung der Mieträume an die Bedürfnisse des Mieters – Trennwände, Bodenbeläge, Klimatechnik, Beleuchtung. Wer den Ausbau errichtet, wer ihn bezahlt und wer am Mietende zurückbauen muss, regeln Mieter und Vermieter vertraglich; ohne Regelung gilt § 539 Abs. 1 BGB.

Drei Modelle

  • Vermieterausbau gegen Mietzuschlag: Der Vermieter baut nach Mietervorgabe und legt die Kosten in der Miete um.
  • Mieterausbau auf eigene Kosten: Der Mieter beauftragt und bezahlt; Übernahme oder Rückbau am Mietende regelt der Vertrag.
  • Mieterausbau mit Investitionszuschuss: Der Vermieter beteiligt sich pauschal, alles Weitere trägt der Mieter.

Mängel und Gewährleistung

Übernimmt der Vermieter den Ausbau, gelten die Mängelrechte nach §§ 536 ff. BGB. Baut der Mieter selbst, treffen ihn die Mängel des Werkvertrags mit seinen eigenen Unternehmern – nicht den Vermieter.

Rückbau am Mietende

Ohne abweichende Vereinbarung schuldet der Mieter Rückgabe im vertragsgemäßen Zustand. Eigene Einbauten sind grundsätzlich zurückzubauen, soweit sie nicht in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind (§ 539 BGB). Wer Investitionsersatz haben will, muss das vertraglich vereinbaren.

Praxisbeispiel

Ein Mieter investiert 350.000 Euro in den Ausbau eines Bürogeschosses und vergisst eine Regelung zum Rückbau. Am Mietende verlangt der Vermieter Rückbau in den Rohbauzustand – wirtschaftlich für den Mieter ein Doppelschaden.

Verwandte Begriffe

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Stand: 16.6.2026 · Begriff im Glossar (56 Einträge)