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Baumängel

Rücktritt vom Bauvertrag

Auch: Bauvertragsrücktritt

Definition

Der Rücktritt löst den Bauvertrag rückwirkend auf, wenn der Unternehmer eine wesentliche Pflicht trotz angemessener Nachfrist nicht erfüllt oder einen erheblichen Mangel nicht beseitigt. Bereits erbrachte Leistungen sind nach Bereicherungsrecht zurückzuführen oder wertmäßig auszugleichen.

Rechtsgrundlage: § 323 BGB, § 326 Abs. 5 BGB, § 636 BGB

Voraussetzungen

  • Erhebliche Pflichtverletzung des Unternehmers – unerhebliche Mängel reichen nicht (§ 323 Abs. 5 S. 2 BGB).
  • Wirksame Nachfristsetzung – Entbehrlichkeit bei ernsthafter Erfüllungsverweigerung.
  • Rücktrittserklärung gegenüber dem Unternehmer.

Rechtsfolgen

Die Vertragsparteien sind zur Rückgewähr verpflichtet (§ 346 BGB). Bei nicht herausgabefähigen Bauleistungen tritt Wertersatz an die Stelle der Rückgabe; im laufenden Bauvertrag ist Kündigung meist praxistauglicher.

Abgrenzung

Kündigung
Wirkt nur für die Zukunft – Vergütung für ausgeführte Teilleistungen bleibt.
Minderung
Herabsetzung der Vergütung ohne Rückabwicklung – auch bei unerheblichen Mängeln.
Praxisbeispiel

Der Generalunternehmer liefert dauerhaft mangelhafte Statikleistungen, eine Nacherfüllung verweigert er ernsthaft. Der Bauherr tritt zurück und verlangt bereits gezahlte Anzahlungen abzüglich des Werts brauchbarer Teilleistungen zurück.

Verwandte Begriffe

Minderung
Die Minderung ist das Recht des Bestellers, die Vergütung wegen eines Werkmangels herabzusetzen, statt zurückzutreten. Sie setzt eine erfolglose Nacherfüllungsfrist voraus und ist auch bei unerheblichen Mängeln möglich – anders als der Rücktritt.
Werkmangel
Ein Werkmangel liegt vor, wenn das Bauwerk nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat, sich nicht für die vorausgesetzte Verwendung eignet oder von den anerkannten Regeln der Technik abweicht. Der Mangelbegriff ist nach § 633 BGB dreistufig und gilt auch im VOB-Bauvertrag.
Abnahmeverweigerung
Der Besteller darf die Abnahme nur wegen wesentlicher Mängel verweigern. Unwesentliche Mängel berechtigen nicht zur Abnahmeverweigerung, sind aber im Abnahmeprotokoll vorzubehalten. Unberechtigte Verweigerung kann zu fiktiver Abnahme und Schadensersatz führen.

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Stand: 7.6.2026 · Begriff im Glossar (48 Einträge)