baurechtskompass.de
Baumängel

Abnahme (Bau)

Auch: Bauabnahme · förmliche Abnahme · fiktive Abnahme

Definition

Die Abnahme ist die körperliche Entgegennahme des Bauwerks verbunden mit der Erklärung, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht ist. Sie ist nach § 640 BGB die zentrale Zäsur im Bauvertrag und löst Vergütungsfälligkeit, Beweislastumkehr und den Lauf der Gewährleistungsfrist aus.

Rechtsgrundlage: § 640 BGB, § 12 VOB/B

Bedeutung der Abnahme

Die Abnahme ist der wichtigste Zeitpunkt im Bauvertrag. Mit ihr geht die Gefahr auf den Besteller über, der Werklohn wird fällig (§ 641 BGB), die Verjährung der Mängelansprüche beginnt und die Beweislast für Mängel kehrt sich um – ab Abnahme muss der Besteller den Mangel beweisen.

Formen der Abnahme

  • Förmliche Abnahme mit Protokoll – Standard und dringend empfohlen.
  • Stillschweigende (konkludente) Abnahme durch schlüssiges Verhalten, etwa Ingebrauchnahme.
  • Fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB, wenn der Besteller nach Fertigstellung und Fristsetzung die Abnahme nicht unter Angabe wenigstens eines Mangels verweigert.
  • VOB-Abnahmen: förmlich (§ 12 Nr. 4 VOB/B), Teilabnahme oder fiktiv nach Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Fertigstellungsanzeige.

Rechtsfolgen im Überblick

RechtsfolgeNorm
Fälligkeit der Vergütung§ 641 Abs. 1 BGB
Beginn der Verjährung§ 634a BGB (5 Jahre BGB / 4 Jahre VOB)
Beweislastumkehr für MängelStändige Rechtsprechung
Gefahrübergang§ 644 BGB

Abgrenzung

Zustandsfeststellung
Reine Dokumentation des Zustands bei verweigerter Abnahme nach § 650g BGB – ersetzt keine Abnahme, schafft aber Beweis.
Übergabe
Tatsächliche Besitzeinräumung ohne rechtliche Billigung – keine Abnahme im Rechtssinn.
Praxisbeispiel

Der Bauherr zieht in das fertiggestellte Einfamilienhaus ein, ohne zu protokollieren. Drei Monate später treten Risse auf. Durch die Ingebrauchnahme liegt regelmäßig eine konkludente Abnahme vor – die Beweislast für die Mangelursache hat damit der Bauherr.

Verwandte Begriffe

Mängelrüge
Die Mängelrüge ist die Aufforderung des Bestellers an den Unternehmer, einen am Werk festgestellten Mangel innerhalb angemessener Frist zu beseitigen. Sie ist nach BGB formfrei, nach VOB/B schriftlich zu erheben und Voraussetzung für die meisten Folgerechte wie Minderung, Rücktritt oder Selbstvornahme.
VOB/B
Die VOB/B ist ein vom DVA herausgegebenes vorformuliertes Vertragswerk für Bauleistungen. Sie gilt nicht von Gesetzes wegen, sondern nur, wenn sie wirksam in den Bauvertrag einbezogen wird – meist gegenüber Unternehmern als Ganzes ohne inhaltliche Änderungen.
Schlussrechnung
Die Schlussrechnung ist die abschließende, prüffähige Abrechnung der gesamten Bauleistung nach Fertigstellung. Sie ist Fälligkeitsvoraussetzung der Restvergütung und nach VOB/B Auslöser einer 30-Tage-Prüfungsfrist beim Besteller.

Ausführliche Ratgeber

Bauvertrag prüfen: Inhalt, Fallen und die Reform 2018
Bauvertrag prüfen vor der Unterschrift: Leistungsumfang, Vergütung, Bauzeit, Abnahme und Gewährleistung nach BGB und VOB/B. Reform 2018 erklärt.
Gewährleistung am Bau: Fristen nach BGB und VOB/B
Gewährleistung am Bau: 5 Jahre nach BGB, regelmässig 4 Jahre nach VOB/B. Beginn, Hemmung, Neubeginn und Fristwahrung bei Baumängeln.
VOB/B: Die wichtigsten Unterschiede zum BGB-Bauvertrag
VOB/B im Überblick: Wann gilt sie, was sind die Unterschiede zum BGB-Bauvertrag bei Verjährung, Nachträgen, Abnahme und Mängelrechten?

Stand: 4.6.2026 · Begriff im Glossar (35 Einträge)