Bauvertrag prüfen: Inhalt, Fallen und die Reform 2018

Der Bauvertrag nach der Reform 2018

Bis Ende 2017 war der Bauvertrag nur ein Unterfall des allgemeinen Werkvertrags ohne eigene Regeln. Zum 1. Januar 2018 hat der Gesetzgeber ein eigenständiges Bauvertragsrecht in das BGB eingefügt. Seither ist der Bauvertrag in § 650a BGB definiert als Vertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks oder einer Aussenanlage. Die Reform brachte mehrere praktisch wichtige Neuerungen: ein Anordnungsrecht des Bestellers für Änderungen, eine Regelung der Mehrvergütung, ein Recht zur Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme und besondere Schutzrechte für Verbraucher.

Die Vertragstypen im Überblick

Das BGB unterscheidet seit der Reform mehrere Vertragstypen, die aufeinander aufbauen.

Welcher Typ vorliegt, bestimmt die anwendbaren Schutzvorschriften. Für einen privaten Bauherrn, der neu baut oder erheblich umbaut, ist meist der Verbraucherbauvertrag einschlägig, der den stärksten Schutz bietet.

Was in einen Bauvertrag gehört

Ein belastbarer Bauvertrag regelt mindestens die folgenden Punkte klar und vollständig.

Leistungsumfang. Eine präzise Leistungsbeschreibung, idealerweise mit Leistungsverzeichnis, ist das Herzstück. Unklarheiten hier sind die häufigste Ursache für Streit über Nachträge.

Vergütung. Vereinbart wird ein Pauschalpreis oder eine Abrechnung nach Einheitspreisen. Beim Pauschalpreis trägt der Unternehmer das Mengenrisiko, bei Einheitspreisen wird nach tatsächlichem Aufmass abgerechnet.

Bauzeit. Verbindliche Termine für Beginn und Fertigstellung samt Regelung zu Verzug und Vertragsstrafe schaffen Druck und Planungssicherheit.

Abnahme. Der Vertrag sollte regeln, wie und wann abgenommen wird, weil die Abnahme zentrale Rechtsfolgen auslöst. Eine förmliche Abnahme mit Protokoll ist empfehlenswert.

Gewährleistung. Bei reinem BGB-Vertrag gilt die fünfjährige Verjährung, bei wirksam einbezogener VOB/B regelmässig vier Jahre. Dieser Unterschied sollte bewusst gewählt sein.

Das Anordnungsrecht und die Mehrvergütung

Eine zentrale Neuerung der Reform ist das Anordnungsrecht in § 650b BGB. Der Besteller kann Änderungen des Werks und des Leistungsumfangs anordnen. Über die Mehr- oder Mindervergütung sollen sich die Parteien zunächst einigen. Kommt binnen 30 Tagen keine Einigung zustande, kann der Besteller die Änderung anordnen, und der Unternehmer hat nach § 650c BGB Anspruch auf eine Vergütung, die sich an den tatsächlich erforderlichen Kosten mit Zuschlägen orientiert.

Besonderer Schutz beim Verbraucherbauvertrag

Schliesst ein Verbraucher einen Vertrag über den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumassnahmen, greifen die Schutzvorschriften des Verbraucherbauvertrags. Der Unternehmer muss eine detaillierte Baubeschreibung zur Verfügung stellen, die Mindestangaben enthalten muss und Vertragsinhalt wird. Der Vertrag bedarf der Textform. Dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu, über das er ordnungsgemäss zu belehren ist. Abschlagszahlungen sind begrenzt.

Bauvertrag prüfen lassen, bevor Sie unterschreiben

Der wirtschaftlich klügste Zeitpunkt für anwaltlichen Rat ist vor der Unterschrift. Dann lassen sich Klauseln noch verhandeln, unklare Leistungsbeschreibungen schärfen und Risiken bei Bauzeit, Vergütung und Gewährleistung erkennen. Eine Prüfung im Streitfall hilft, ist aber oft teurer und mit schlechterer Ausgangslage verbunden.

Typische Fehler

Unterschrift ohne Prüfung der Leistungsbeschreibung. Fehlende oder unklare Bauzeitregelung, sodass Verzug nicht durchsetzbar ist. Unbewusste Wahl zwischen BGB und VOB/B mit Folgen für die Gewährleistung. Verkennen, dass ein Verbraucherbauvertrag vorliegt, und Verzicht auf die zwingenden Schutzrechte.