Bauverzug: Ansprüche, Vertragsstrafe und Druckmittel

Wann Verzug vorliegt

Verzug setzt nach § 286 BGB voraus, dass die Leistung fällig ist, der Unternehmer sie nicht erbringt und in der Regel gemahnt wurde. Eine Mahnung ist entbehrlich, wenn ein fester Termin nach dem Kalender bestimmt ist oder der Unternehmer die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Der Unternehmer muss den Verzug zu vertreten haben, also Vorsatz oder Fahrlässigkeit. Verzögerungen, die der Auftraggeber selbst oder höhere Gewalt verursacht, begründen keinen Verzug.

Verbindliche Termine als Grundlage

Ein Verzug lässt sich nur durchsetzen, wenn die Bauzeit verbindlich vereinbart ist. Unverbindliche Bauzeitangaben oder blosse Absichtserklärungen genügen nicht. Deshalb ist die klare Regelung von Fertigstellungs- und Zwischenterminen im Vertrag die Grundlage jeder späteren Verzugsforderung. Fehlt eine Vereinbarung, schuldet der Unternehmer die Leistung in angemessener Zeit, was die Durchsetzung erschwert.

Ihre Ansprüche bei Bauverzug

Die Vertragsstrafe

Eine Vertragsstrafe gibt dem Auftraggeber ein wirksames Druckmittel, weil sie unabhängig vom konkreten Schaden anfällt. Damit sie greift, muss sie wirksam vereinbart sein. Klauseln, die eine unangemessen hohe Strafe vorsehen oder keine Obergrenze enthalten, sind häufig unwirksam. Die Rechtsprechung verlangt regelmässig eine Begrenzung, oft auf etwa fünf Prozent der Auftragssumme. Zudem muss die Vertragsstrafe bei der Abnahme vorbehalten werden, sonst geht der Anspruch verloren.

Schritt für Schritt vorgehen

Verbindlichen Termin und Fälligkeit prüfen, den Unternehmer mahnen oder den kalendermässigen Termin dokumentieren, eine angemessene Nachfrist setzen, den entstehenden Verzugsschaden dokumentieren, bei vereinbarter Vertragsstrafe diese geltend machen und bei erheblicher Verzögerung die Kündigung aus wichtigem Grund prüfen.

Typische Fehler

Unverbindliche Bauzeitangaben, die keinen Verzug begründen. Fehlende Mahnung, wo sie nötig wäre. Unwirksame Vertragsstrafenklauseln ohne Obergrenze. Versäumter Vorbehalt der Vertragsstrafe bei der Abnahme. Unzureichende Dokumentation des Verzugsschadens.