Bauträgervertrag: Kauf und Bau in einem, mit besonderem Schutz

Was den Bauträgervertrag ausmacht

Beim Bauträgervertrag kauft der Erwerber nicht nur ein Grundstück oder eine Wohnung, der Bauträger errichtet oder saniert zugleich das Gebäude. Diese Verbindung von Grundstücksübertragung und Bauleistung macht den Vertrag besonders. Auf die Errichtung finden überwiegend werkvertragliche Regeln Anwendung, auf die Grundstücksübertragung kaufrechtliche. Wegen des Grundstücks ist der Vertrag notariell zu beurkunden.

Der Schutz durch die Makler- und Bauträgerverordnung

Der Erwerber zahlt oft, bevor das Bauwerk fertig ist. Damit er sein Geld nicht ohne Gegenwert verliert, schützt ihn die Makler- und Bauträgerverordnung.

Der Erwerber darf danach grundsätzlich nur nach Baufortschritt in festgelegten Raten zahlen. So wird verhindert, dass er den vollen Preis entrichtet, bevor eine entsprechende Bauleistung erbracht ist. Bei Insolvenz des Bauträgers begrenzt das den Schaden.

Mängel und Abnahme

Auch beim Bauträgervertrag hat der Erwerber die werkvertraglichen Mängelrechte, also Nacherfüllung, Selbstvornahme, Minderung und Schadensersatz. Die Verjährung für das Bauwerk beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme. Bei Eigentumswohnungen ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ein häufiger Streitpunkt, weil Klauseln, die die Abnahme auf einen vom Bauträger bestimmten Dritten übertragen, unwirksam sein können. Hier lohnt die genaue Prüfung, wer wann was abgenommen hat.

Worauf der Erwerber achten sollte

Vor der Beurkundung sollte der Vertrag geprüft werden, insbesondere die Bau- und Leistungsbeschreibung, die Zahlungsraten, die Regelungen zur Abnahme und die Sicherheiten. Eine ungenaue Baubeschreibung ist die häufigste Quelle späteren Streits, weil unklar bleibt, was geschuldet ist. Da der Vertrag notariell beurkundet wird, lohnt sich die anwaltliche Prüfung im Vorfeld, weil Änderungen danach kaum noch durchsetzbar sind.