Bauvertrag kündigen: Freie Kündigung, wichtiger Grund und Teilkündigung
Die freie Kündigung nach Paragraph 648 BGB
Der Besteller kann den Bauvertrag jederzeit und ohne Grund kündigen. Diese freie Kündigung ist teuer: Der Unternehmer behält den Anspruch auf die vereinbarte Vergütung und muss sich nur anrechnen lassen, was er durch die Kündigung erspart oder anderweitig verdient. Für nicht erbrachte Leistungen wird gesetzlich vermutet, dass dem Unternehmer ein bestimmter Anteil verbleibt, sofern er nichts anderes nachweist. Wirtschaftlich lohnt die freie Kündigung daher selten, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Die Kündigung aus wichtigem Grund nach Paragraph 648a BGB
Mit der Reform 2018 wurde die Kündigung aus wichtigem Grund ausdrücklich geregelt. Beide Seiten können kündigen, wenn ihnen die Fortsetzung des Vertrags nicht zugemutet werden kann.
| Seite | Typische wichtige Gründe |
|---|---|
| Besteller | gravierende Mängel, erheblicher Verzug, ernsthafte Erfüllungsverweigerung |
| Unternehmer | ausbleibende Mitwirkung, fehlende Zahlung, verweigerte Sicherheit |
Bei der Kündigung aus wichtigem Grund schuldet der Besteller nur die bis dahin erbrachten und abnahmefähigen Leistungen, nicht den entgangenen Gewinn für den Rest. Die Abgrenzung zur freien Kündigung ist daher wirtschaftlich entscheidend. In der Regel ist vor der Kündigung eine Frist zur Abhilfe zu setzen.
Die Pflicht zur gemeinsamen Zustandsfeststellung
Eine Neuerung des reformierten Rechts ist die Zustandsfeststellung bei Kündigung. Nach der Kündigung sollen beide Seiten den Leistungsstand gemeinsam feststellen. Das schafft Klarheit darüber, welche Leistungen erbracht wurden, und verhindert späteren Streit über den Umfang der zu vergütenden Arbeiten. Verweigert eine Seite die Mitwirkung, kann die andere den Zustand allein feststellen.
Kündigung im VOB/B-Vertrag
Ist die VOB/B wirksam einbezogen, gelten ihre eigenen Kündigungsregeln. Der Auftraggeber kann nach Paragraph 8 VOB/B kündigen, etwa bei Verzug oder Insolvenz des Auftragnehmers, der Auftragnehmer nach Paragraph 9 VOB/B, etwa bei unterlassener Mitwirkung oder Zahlungsverzug des Auftraggebers. Diese Regeln treten an die Stelle der gesetzlichen, soweit die VOB/B gilt.
Form und Vorgehen
Beim Verbraucherbauvertrag bedarf die Kündigung der Schriftform. Generell sollte jede Kündigung schriftlich und mit klarer Begründung erfolgen, der wichtige Grund sollte dokumentiert sein. Vor der Kündigung aus wichtigem Grund ist meist eine Frist zur Abhilfe zu setzen, deren Ablauf abzuwarten ist. Eine unwirksame Kündigung aus wichtigem Grund kann in eine freie Kündigung umgedeutet werden, mit teuren Folgen für den Besteller.
Typische Fehler
Freie Kündigung, obwohl ein wichtiger Grund vorlag, mit voller Vergütungspflicht. Kündigung aus wichtigem Grund ohne vorherige Fristsetzung. Fehlende Zustandsfeststellung, sodass der Leistungsstand später streitig ist. Beim Verbraucherbauvertrag die fehlende Schriftform. Unklare Begründung, die die Kündigung angreifbar macht.
FAQ
Häufige Fragen
Kann ich einen Bauvertrag jederzeit kündigen?
Als Besteller ja, mit der freien Kündigung nach Paragraph 648 BGB. Sie ist aber teuer, weil Sie grundsätzlich die volle Vergütung abzüglich Ersparnis schulden.
Wann kann ich aus wichtigem Grund kündigen?
Wenn Ihnen die Fortsetzung nicht zugemutet werden kann, etwa bei gravierenden Mängeln oder erheblichem Verzug. Dann schulden Sie nur die erbrachten Leistungen. Meist ist vorher eine Frist zur Abhilfe nötig.
Was ist die Zustandsfeststellung?
Die gemeinsame Feststellung des Leistungsstands nach der Kündigung. Sie schafft Klarheit über die erbrachten Leistungen und beugt Streit vor.
Was gilt im VOB/B-Vertrag?
Dann gelten die Kündigungsregeln der Paragraphen 8 und 9 VOB/B, die an die Stelle der gesetzlichen Regeln treten.
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