Architektenvertrag kündigen: Freie Kündigung und Sonderkündigungsrecht

Die freie Kündigung nach Paragraph 648 BGB

Wie bei jedem Werkvertrag kann der Besteller den Architektenvertrag jederzeit und ohne Grund kündigen. Diese freie Kündigung ist für den Besteller einfach, aber teuer: Der Architekt behält den Anspruch auf die vereinbarte Vergütung und muss sich nur anrechnen lassen, was er infolge der Kündigung erspart oder anderweitig erwirbt. Faktisch schuldet der Besteller also häufig auch das Honorar für nicht mehr erbrachte Leistungen, vermindert um die ersparten Kosten. Die freie Kündigung lohnt sich daher selten, wenn ein günstigerer Weg offensteht.

Das Sonderkündigungsrecht nach Paragraph 650r BGB

Mit der Reform 2018 hat der Gesetzgeber ein besonderes Kündigungsrecht für Architekten- und Ingenieurverträge geschaffen. Es knüpft an die Zielfindungsphase an: Der Planer muss zunächst eine Planungsgrundlage und eine Kosteneinschätzung erstellen und dem Besteller vorlegen. Nach dieser Vorlage hat der Besteller ein Sonderkündigungsrecht von zwei Wochen. Kündigt er in dieser Frist, schuldet er nur die bis dahin erbrachten Leistungen, nicht den entgangenen Gewinn für den Rest. Das schützt vor allem Bauherren, die sich frühzeitig binden, bevor Planung und Kosten konkret feststehen.

Wer kündigen darf und die Belehrungspflicht

Das Sonderkündigungsrecht steht in erster Linie dem Besteller zu. Auch der Architekt kann nach Paragraph 650r Absatz 2 BGB kündigen, wenn der Besteller die Zustimmung zur Planungsgrundlage verweigert oder sich innerhalb der gesetzten Frist nicht erklärt. Wichtig bei Verbraucherverträgen: Der Planer muss den Verbraucher vor Beginn der Zielfindungsphase in Textform über das Sonderkündigungsrecht belehren. Unterbleibt die Belehrung, kann das Konsequenzen für den Lauf der Frist haben.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 17. November 2022 erstmals mit dem Sonderkündigungsrecht befasst. Er stellte klar, dass bei einer freien Kündigung nach Paragraph 648 BGB die Vergütung für nicht erbrachte Leistungen grundsätzlich nicht jene Leistungen umfasst, die erst nach Vorlage der Planungsgrundlage zu erbringen gewesen wären, wenn dem Besteller ein Sonderkündigungsrecht zugestanden hätte. Der Architekt kann sich also nicht über eine geschickte Kündigungskonstruktion den vollen Werklohn sichern, wenn der Besteller ohnehin sonderkündigungsberechtigt war.

Wichtiger Grund als weitere Möglichkeit

Unabhängig davon kann jede Vertragspartei aus wichtigem Grund kündigen, etwa bei schweren Pflichtverletzungen wie gravierenden Planungsfehlern oder nachhaltig zerstörtem Vertrauensverhältnis. Bei der Kündigung aus wichtigem Grund schuldet der Besteller nur die bis dahin vertragsgemäss erbrachten Leistungen. Die Abgrenzung zur freien Kündigung ist im Streit oft entscheidend für die Höhe der Vergütung.

Typische Fehler

Freie Kündigung, obwohl ein günstigeres Sonderkündigungsrecht bestand. Verkennen der Zwei-Wochen-Frist nach Vorlage der Zielfindungsunterlagen. Auf Planerseite die fehlende Verbraucherbelehrung. Kündigung aus wichtigem Grund ohne ausreichende Dokumentation der Pflichtverletzung. Unklare Abgrenzung, welche Leistungen bereits erbracht und damit zu vergüten sind.