Bausummenüberschreitung: Wann der Architekt für Mehrkosten haftet
Die Baukostenobergrenze als Beschaffenheit
Vereinbaren Bauherr und Architekt eine verbindliche Obergrenze für die Baukosten, wird diese Teil der geschuldeten Planungsleistung. Plant der Architekt ein Vorhaben, das diese Grenze deutlich übersteigt, ist seine Leistung insoweit mangelhaft. Der Bauherr kann dann unter Umständen Schadensersatz verlangen, etwa in Höhe der vermeidbaren Mehrkosten. Voraussetzung ist allerdings, dass die Obergrenze klar und verbindlich vereinbart war und nicht nur eine unverbindliche Kostenvorstellung.
Verbindliche Grenze oder unverbindliche Schätzung
Der entscheidende Streitpunkt ist fast immer, ob überhaupt eine verbindliche Obergrenze vorlag. Zu unterscheiden sind mehrere Kostengrössen.
| Begriff | Charakter |
|---|---|
| Verbindliche Baukostenobergrenze | vereinbarte Grenze, deren Überschreitung haftungsrelevant ist |
| Kostenschätzung und Kostenberechnung | fachliche Prognosen mit gewissen Toleranzen |
| Unverbindliche Kostenvorstellung | blosse Erwartung ohne bindende Wirkung |
Eine vom Bauherrn nur geäusserte Wunschvorstellung genügt nicht. Es muss erkennbar sein, dass die Kostenobergrenze verbindlicher Vertragsinhalt werden sollte. Im Zweifel trägt der Bauherr die Beweislast für die Vereinbarung der Grenze.
Toleranzen bei Schätzungen
Auch ohne verbindliche Obergrenze schuldet der Architekt eine fachgerechte Kostenermittlung. Schätzungen dürfen aber eine gewisse Bandbreite haben, weil sie naturgemäss mit Unsicherheit behaftet sind. Erst wenn die Schätzung diese Toleranz deutlich verfehlt und der Architekt damit seine Pflicht zur zutreffenden Kostenermittlung verletzt, kommt eine Haftung in Betracht. Die zulässige Toleranz hängt von der jeweiligen Planungsphase und der Genauigkeit der vorliegenden Informationen ab.
Der Schaden des Bauherrn
Liegt eine Pflichtverletzung vor, stellt sich die Frage des Schadens. Ersatzfähig sind regelmässig nur die vermeidbaren Mehrkosten, nicht jede Kostensteigerung. Hätte der Bauherr das Vorhaben auch bei richtiger Kostenangabe in gleicher Weise gebaut, fehlt es am ersatzfähigen Schaden. Zudem muss sich der Bauherr den Wert anrechnen lassen, den er durch das teurere Bauwerk tatsächlich erlangt hat. Diese Vorteilsanrechnung begrenzt den Anspruch erheblich.
Typische Fehler
Berufung auf eine Obergrenze, die nie verbindlich vereinbart wurde. Verwechslung von Kostenschätzung und verbindlicher Grenze. Fehlende schriftliche Dokumentation der Kostenvereinbarung. Übersehen der Vorteilsanrechnung, die den Schaden mindert. Zu späte Geltendmachung mit Verjährungsrisiko.
FAQ
Häufige Fragen
Haftet der Architekt, wenn der Bau teurer wird als geplant?
Nur unter Voraussetzungen, vor allem wenn eine verbindliche Baukostenobergrenze vereinbart war oder er die Kosten schuldhaft falsch ermittelt hat. Eine blosse Kostensteigerung genügt nicht.
Was ist eine Baukostenobergrenze?
Eine verbindlich vereinbarte Höchstgrenze für die Baukosten. Sie wird Teil der geschuldeten Leistung, ihre schuldhafte Überschreitung kann Schadensersatz auslösen.
Welcher Schaden ist ersatzfähig?
In der Regel nur die vermeidbaren Mehrkosten, vermindert um den Wert, den der Bauherr durch das teurere Bauwerk tatsächlich erlangt hat.
Wer muss die Obergrenze beweisen?
Im Zweifel der Bauherr. Deshalb sollte eine verbindliche Kostenobergrenze klar und schriftlich vereinbart werden.
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