Gewerbemietvertrag: Worauf Vermieter und Mieter achten müssen
Wohnraummiete und Gewerbemiete im Vergleich
Der wichtigste Ausgangspunkt ist die Erkenntnis, dass die Schutzvorschriften der Wohnraummiete im Gewerbe nicht gelten.
| Merkmal | Wohnraummiete | Gewerbemiete |
|---|---|---|
| Kündigungsschutz | umfassend, sozial | kein gesetzlicher Sozialschutz |
| Mietpreisbindung | Mietpreisbremse möglich | frei verhandelbar |
| Betriebskosten | gesetzlich begrenzt umlagefähig | weitgehend frei vereinbar |
| Schönheitsreparaturen | enge Grenzen der Rechtsprechung | weitere, aber begrenzte Gestaltung |
Weil im Gewerbe vieles vertraglich geregelt wird, was im Wohnraum gesetzlich vorgegeben ist, entscheidet die Qualität des Vertrags über die Risikoverteilung.
Laufzeit und Kündigung
Gewerbemietverträge werden häufig befristet abgeschlossen, oft über fünf oder zehn Jahre, teils mit Verlängerungsoptionen. Während der festen Laufzeit ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt möglich. Ein wichtiger Formpunkt: Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bedürfen der Schriftform. Wird sie nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann vorzeitig ordentlich gekündigt werden.
Betriebskosten im Gewerbe
Im Gewerbe ist die Umlage der Betriebskosten weitgehend frei vereinbar, anders als im Wohnraum. Entscheidend ist eine klare und vollständige vertragliche Regelung. Pauschale oder unklare Klauseln führen regelmässig zu Streit über Nachzahlungen. Auch die Umlage von Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten ist im Gewerbe in Grenzen möglich, sofern sie klar vereinbart ist.
Konkurrenzschutz
Ein typisches Anliegen gewerblicher Mieter ist der Schutz vor branchengleicher Konkurrenz im selben Objekt. Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung erkennt die Rechtsprechung einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz an, der den Vermieter verpflichtet, keine unmittelbare Konkurrenz im selben Haus anzusiedeln. Der Umfang ist aber begrenzt und im Detail streitanfällig.
Wertsicherung
Wegen der langen Laufzeiten enthalten Gewerbemietverträge oft Wertsicherungsklauseln. Verbreitet sind Indexklauseln, die die Miete an den Verbraucherpreisindex koppeln, und Staffelmietvereinbarungen. Indexklauseln unterliegen dem Preisklauselrecht und müssen bestimmte Anforderungen erfüllen, um wirksam zu sein.
Schönheitsreparaturen und Rückgabe
Bei Vertragsende entsteht häufig Streit über den Zustand der Flächen und über Schönheitsreparaturen. Klauseln, die dem Mieter unangemessene Renovierungspflichten auferlegen, können unwirksam sein. Die Rückgabe sollte mit einem Protokoll dokumentiert werden.
Typische Fehler
Übersehen der Schriftform bei langfristigen Verträgen mit der Folge der vorzeitigen Kündbarkeit. Unklare Betriebskostenklauseln. Fehlende oder unwirksame Wertsicherungsklausel. Kein geregelter Konkurrenzschutz. Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln.
FAQ
Häufige Fragen
Was ist beim Gewerbemietvertrag zu beachten?
Vor allem Laufzeit und Kündigung, Betriebskostenregelung, Konkurrenzschutz, Wertsicherung und die Schriftform bei langfristigen Verträgen.
Wie kündigt man einen Gewerbemietvertrag?
Ein befristeter Vertrag ist während der Laufzeit ordentlich nicht kündbar, nur ausserordentlich aus wichtigem Grund. Ein unbefristeter Vertrag kann mit der gesetzlichen Frist ordentlich gekündigt werden.
Gilt im Gewerbe ein Kündigungsschutz wie bei Wohnungen?
Nein. Den sozialen Kündigungsschutz der Wohnraummiete gibt es im Gewerbe nicht.
Wer zahlt Reparaturen und Betriebskosten?
Das richtet sich nach dem Vertrag. Im Gewerbe können Betriebskosten und in Grenzen auch Instandhaltungspflichten auf den Mieter übertragen werden, sofern klar vereinbart.
Warum ist die Schriftform so wichtig?
Bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr führt ihre Verletzung dazu, dass der Vertrag als unbefristet gilt und vorzeitig ordentlich gekündigt werden kann.
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