Gewerbemietvertrag kündigen: Fristen, ausserordentliche Kündigung, Schriftformfalle
Befristet oder unbefristet, das ist die entscheidende Frage
Im Gewerbemietrecht entscheidet die Vertragsform über die Kündigungsmöglichkeiten. Viele Gewerbemietverträge werden befristet abgeschlossen, oft über fünf oder zehn Jahre, häufig mit Verlängerungsoptionen. Während der festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen, beide Seiten sind gebunden. Ein unbefristeter Vertrag dagegen kann ordentlich gekündigt werden, im Gewerbe mit der gesetzlichen Frist von rund sechs Monaten zum Quartalsende.
| Vertragsform | Ordentliche Kündigung | Ausserordentliche Kündigung |
|---|---|---|
| Befristet | ausgeschlossen während der Laufzeit | möglich aus wichtigem Grund |
| Unbefristet | mit gesetzlicher Frist möglich | möglich aus wichtigem Grund |
Die ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund
Unabhängig von der Laufzeit kann jede Seite aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Typische Gründe sind erheblicher Zahlungsverzug des Mieters, vertragswidriger Gebrauch oder die nachhaltige Vorenthaltung des Mietgebrauchs durch den Vermieter. Bei Zahlungsverzug verlangt das Gesetz in der Regel einen Rückstand von einigem Gewicht. Häufig ist vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich.
Die Schriftformfalle als Sonderweg
Eine im Gewerbe besonders wichtige Konstellation ist die Schriftform. Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bedürfen der Schriftform. Wird sie nicht gewahrt, etwa weil wesentliche Vereinbarungen nur mündlich oder in separaten Nachträgen getroffen wurden, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Folge: Der eigentlich befristete Vertrag wird vorzeitig ordentlich kündbar. Dieser Schriftformmangel ist in der Praxis ein wichtiger Hebel, um sich vorzeitig aus einem langfristigen Vertrag zu lösen, und zugleich ein Risiko für die Seite, die an der Bindung festhalten will.
Verlängerungsklauseln beachten
Viele Verträge enthalten eine Verlängerungsklausel, nach der sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird. Wer die Kündigungsfrist vor dem Verlängerungszeitpunkt versäumt, bleibt für die nächste Periode gebunden. Die Fristen sind deshalb genau zu beachten.
Typische Fehler
Annahme, ein befristeter Vertrag lasse sich ordentlich kündigen. Ausserordentliche Kündigung ohne ausreichenden wichtigen Grund oder ohne nötige Abmahnung. Übersehen der Schriftformfalle, die eine vorzeitige Kündigung erlauben würde. Versäumen der Frist vor einer automatischen Verlängerung. Fehlende Dokumentation der Kündigungsgründe.
FAQ
Häufige Fragen
Kann ich einen befristeten Gewerbemietvertrag vorzeitig kündigen?
Ordentlich nicht. Möglich ist eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund, oder die Lösung über einen Schriftformmangel, falls der Vertrag die Schriftform verfehlt.
Welche Frist gilt bei einem unbefristeten Gewerbemietvertrag?
Die gesetzliche Frist, im Gewerbe in der Regel rund sechs Monate zum Quartalsende, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Bei einem wichtigen Grund, der die Fortsetzung unzumutbar macht, etwa erheblicher Zahlungsverzug oder vertragswidriger Gebrauch. Oft ist eine Abmahnung nötig.
Was ist die Schriftformfalle?
Verfehlt ein Vertrag mit mehr als einjähriger Laufzeit die gesetzliche Schriftform, gilt er als unbefristet und wird vorzeitig ordentlich kündbar.
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