Schriftform im Gewerbemietvertrag: § 550 BGB und die Nachtrags-Falle

Warum die Schriftform existiert

§ 550 BGB schützt den Erwerber eines vermieteten Grundstücks. Tritt er nach § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) in den Mietvertrag ein, muss er aus der Vertragsurkunde alle wesentlichen Bedingungen erkennen können. Sind wesentliche Abreden nur mündlich oder in lose Korrespondenz verstreut, soll er den Vertrag mit gesetzlicher Frist beenden können. Die Norm gilt für Wohn- und Gewerbemiete, hat aber im Gewerbe die größere wirtschaftliche Wucht – dort hängen Investitionen, Mieterausbau und Standortentscheidungen an der Festlaufzeit.

Welche Vereinbarungen schriftformbedürftig sind

Schriftform ist nicht nur für den Hauptvertrag erforderlich, sondern für alle wesentlichen Abreden. Wesentlich ist alles, was den Vertragsinhalt prägt:

• Mietsache und Mietfläche – auch geänderter Zuschnitt oder zusätzliche Räume.
• Mietzeit und Verlängerungsoptionen.
• Miete und Nebenkostenregelung – auch jede Mieterhöhung außerhalb der Index- oder Staffelklausel.
• Nutzungszweck und Konkurrenzschutz.
• Übergabezustand und Mieterausbau.

Die Nachtrags-Falle

Häufigste Bruchstelle ist der formlose Nachtrag. Ein Beispiel: Mieter und Vermieter einigen sich per E-Mail auf eine zusätzliche Lagerfläche und eine angepasste Miete. Wird das nicht in einem von beiden Seiten unterschriebenen Nachtrag dokumentiert, ist die Schriftform verletzt – mit der Folge, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit gilt und mit gesetzlicher Frist (regelmäßig sechs Monate zum Quartalsende, § 580a BGB) ordentlich gekündigt werden kann.

Was die Schriftform technisch verlangt

Schriftformheilungsklauseln – das stumpfe Schwert

Bis 2017 versuchten viele Verträge, das Problem mit einer Heilungsklausel zu lösen: Beide Seiten verpflichten sich, alle Schriftformverstöße nachträglich zu heilen und bis dahin keine ordentliche Kündigung auszusprechen. Der BGH hat in NJW 2017, 1017 entschieden, dass solche Klauseln den nach § 566 BGB eintretenden Grundstückserwerber nicht binden. Für die Vertragsparteien selbst können sie Wirkung entfalten, aber das Risiko bleibt: Wer das Grundstück verkauft, gibt dem Erwerber den Kündigungshebel in die Hand.

Praktische Empfehlung

• Jede Vertragsänderung in einem schriftlichen, von beiden Seiten unterschriebenen Nachtrag dokumentieren.
• Nachträge mit dem Hauptvertrag körperlich verbinden und durchnummerieren.
• Vertretungsregelungen klar bezeichnen – Stellvertretungszusatz nicht vergessen.
• Bei Index- oder Staffelmiete die Anpassung wertneutral und ohne neuen Vertragsschluss umsetzen.
• Vor Vertragsverlängerungsoption: Schriftform der Ausübung sicherstellen.