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Bauabnahme verweigern: Wann es richtig ist, und wann es Sie alles kostet
Wann ist eine Verweigerung zulässig?
Die Abnahme darf nur bei wesentlichen Mängeln verweigert werden. Wesentlich ist ein Mangel, der die Funktion oder den Wert des Werks erheblich beeinträchtigt, nicht arbeitende Heizung, gravierender Schallschutzfehler, fehlender Brandschutz. Unwesentliche Mängel rechtfertigen keine Verweigerung, sondern nur einen Vorbehalt im Protokoll.
Die größte Gefahr: fiktive Abnahme
Setzt der Unternehmer Ihnen nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und Sie reagieren nicht oder verweigern ohne Benennung wenigstens eines Mangels, gilt das Werk nach § 640 Abs. 2 BGB als abgenommen. Damit wird der Werklohn fällig, die Beweislast für Mängel kehrt sich um, die Gewährleistungsfrist beginnt. Eine pauschale Mail genügt nicht, es muss konkret ein Mangel benannt werden.
Was tun, wenn die Verweigerung ansteht?
- Alle bekannten Mängel schriftlich auflisten, mit Position, Beschreibung und Datum
- Schriftlich, innerhalb der gesetzten Frist, die Abnahme unter genauer Mangelangabe verweigern
- Bei VOB-Verträgen § 12 Abs. 5 VOB/B beachten, fiktive Abnahme nach 12 Werktagen Nutzung
- Zustandsfeststellung nach § 650g BGB anbieten, falls Streit besteht
- Vor dem Termin den Anwalt einbinden, wenn wesentliche Mängel offen sind
Zustandsfeststellung als Brücke
Wird die Abnahme zu Recht verweigert, kann der Unternehmer nach § 650g BGB eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen. Erscheint der Besteller nicht, darf der Unternehmer einseitig feststellen. Die Zustandsfeststellung ersetzt nicht die Abnahme, schafft aber Beweis: Spätere Mängel, die nicht protokolliert sind, gelten als nach der Feststellung entstanden.
Wann der Anwalt entscheidend ist
Vor jedem Abnahmetermin mit erkennbaren wesentlichen Mängeln, bei Fristsetzung durch den Unternehmer oder wenn Sie unter Druck schon konkludent durch Einzug oder Schlüsselübergabe abgenommen haben könnten. Ein Fachanwalt formuliert die Verweigerung rechtssicher und vermeidet die fiktive Abnahme.
FAQ
Häufige Fragen
Welche Mängel rechtfertigen eine Abnahmeverweigerung?
Nur wesentliche Mängel: nicht funktionierende Heizung, gravierender Schallschutz- oder Brandschutzfehler, erhebliche Statikabweichung. Optische Mängel reichen nicht.
Was ist die fiktive Abnahme?
Nach § 640 Abs. 2 BGB gilt das Werk als abgenommen, wenn Sie nach Fristsetzung nicht innerhalb der Frist unter Angabe wenigstens eines Mangels verweigern.
Kann ich nach Einzug noch die Abnahme verweigern?
Der Einzug kann als konkludente Abnahme gewertet werden. Wenn die Wohnung dennoch nicht abgenommen werden soll, muss dies vor dem Einzug schriftlich erklärt sein.
Was ist eine Zustandsfeststellung?
Die gemeinsame Feststellung des Werkzustands nach § 650g BGB. Sie schafft Beweis, ersetzt aber nicht die Abnahme.
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