Bauen im Außenbereich: Wann Paragraph 35 BauGB ein Vorhaben zulässt
Was der Außenbereich ist
Das Bauplanungsrecht kennt drei Lagen, die über die Zulässigkeit eines Vorhabens entscheiden. Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, richtet sich die Zulässigkeit nach dessen Festsetzungen (Paragraph 30 BauGB). Liegt es im unbeplanten Innenbereich, also innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, muss sich das Vorhaben einfügen (Paragraph 34 BauGB). Alles, was weder Bebauungsplan noch Innenbereich ist, ist Außenbereich (Paragraph 35 BauGB). Der Außenbereich umfasst typischerweise die freie Landschaft, landwirtschaftliche Flächen und isolierte Grundstücke.
Privilegierte, sonstige und begünstigte Vorhaben
Paragraph 35 BauGB unterscheidet drei Kategorien mit ganz unterschiedlichen Chancen.
| Kategorie | Regelung | Zulässigkeit |
|---|---|---|
| Privilegierte Vorhaben | Paragraph 35 Absatz 1 | zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen |
| Sonstige Vorhaben | Paragraph 35 Absatz 2 | nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden |
| Begünstigte Vorhaben | Paragraph 35 Absatz 4 | erleichterte Zulässigkeit in bestimmten Ausnahmefällen |
Der Unterschied ist entscheidend. Privilegierte Vorhaben, etwa land- oder forstwirtschaftliche Betriebe, Anlagen der öffentlichen Versorgung oder Windkraftanlagen, geniessen einen gesetzlichen Vorrang. Sie sind nur unzulässig, wenn öffentliche Belange ihnen ausdrücklich entgegenstehen. Sonstige Vorhaben, etwa ein gewöhnliches Wohnhaus oder ein Wochenendhaus, sind dagegen schon dann unzulässig, wenn sie öffentliche Belange auch nur beeinträchtigen, was fast immer der Fall ist.
Die öffentlichen Belange
Welche öffentlichen Belange einem Vorhaben entgegenstehen oder durch es beeinträchtigt werden, nennt Paragraph 35 Absatz 3 BauGB beispielhaft. Dazu gehören der Widerspruch zum Flächennutzungsplan, die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes, Belange des Naturschutzes, die Entstehung einer Splittersiedlung und die Gefährdung der Erschliessung. Schon ein einziger beeinträchtigter Belang macht ein sonstiges Vorhaben unzulässig.
Bestandsschutz und Nutzungsänderung
Bestehende, einmal rechtmässig errichtete Gebäude im Außenbereich geniessen Bestandsschutz. Sie dürfen erhalten und in gewissem Umfang erneuert werden. Schwierig wird es bei Nutzungsänderungen, etwa der Umwandlung einer ehemaligen Scheune in ein Wohnhaus. Hierfür sieht Paragraph 35 Absatz 4 BauGB für bestimmte Fälle Erleichterungen vor, die aber an enge Voraussetzungen geknüpft sind. Eine sorgfältige Prüfung ist hier unerlässlich.
Typische Fehler
Annahme, ein eigenes Grundstück sei automatisch Bauland. Verkennen, dass ein gewöhnliches Wohnhaus im Außenbereich als sonstiges Vorhaben fast immer unzulässig ist. Berufung auf eine Privilegierung ohne deren Voraussetzungen, etwa ohne echten landwirtschaftlichen Betrieb. Nutzungsänderung ohne Prüfung der engen Voraussetzungen. Unterschätzen der öffentlichen Belange.
FAQ
Häufige Fragen
Darf ich im Außenbereich ein Wohnhaus bauen?
In der Regel nicht. Ein gewöhnliches Wohnhaus ist ein sonstiges Vorhaben und schon dann unzulässig, wenn es öffentliche Belange beeinträchtigt, was im Außenbereich fast immer zutrifft.
Was ist ein privilegiertes Vorhaben?
Ein Vorhaben nach Paragraph 35 Absatz 1 BauGB, etwa ein landwirtschaftlicher Betrieb oder eine Windkraftanlage, das im Außenbereich einen gesetzlichen Vorrang geniesst und nur bei entgegenstehenden öffentlichen Belangen unzulässig ist.
Kann ich eine Scheune zum Wohnhaus umbauen?
Möglicherweise, denn Paragraph 35 Absatz 4 BauGB sieht für bestimmte Nutzungsänderungen Erleichterungen vor. Die Voraussetzungen sind aber eng und im Einzelfall genau zu prüfen.
Was sind öffentliche Belange?
Beispielhaft in Paragraph 35 Absatz 3 BauGB genannt, etwa Widerspruch zum Flächennutzungsplan, Beeinträchtigung des Landschaftsbildes, Naturschutz oder Entstehung einer Splittersiedlung.
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