Bauvertrag kündigen, freie Kündigung, wichtiger Grund, Folgen

Zwei Kündigungsarten, große Folgen

Die freie Kündigung nach § 648 BGB ist jederzeit möglich, kostet aber den vollen Werklohn abzüglich ersparter Aufwendungen, meist 60 bis 80 Prozent der nicht erbrachten Leistung. Die Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB) ist wirtschaftlich attraktiver: der Unternehmer erhält nur den Werklohn für erbrachte Leistungen.

Wann liegt ein wichtiger Grund vor?

• Erheblicher Bauverzug nach Fristsetzung mit Kündigungsandrohung
• Schwere, wiederholte Vertragsverletzung
• Verweigerung der Mängelbeseitigung trotz Frist
• Insolvenz oder Insolvenzantrag des Unternehmers
• Schwerer Verstoß gegen die Mitwirkungspflichten

Vor der Kündigung absichern

Eine Kündigung sollte nie spontan erfolgen. Vorher müssen alle Mängel dokumentiert, der Bauzustand mit Fotos festgehalten und eine Bestandsaufnahme, idealerweise mit Sachverständigem, erstellt werden. Wer ohne Beweissicherung kündigt, hat später kaum eine Chance, Mängel dem ursprünglichen Unternehmer zuzuordnen.

Schriftform und Zugang

Die Kündigung des Bauvertrags bedarf nach § 650h BGB der Schriftform. E-Mail oder mündliche Erklärung sind unwirksam. Der Zugang muss beweisbar sein, Einwurf-Einschreiben oder Bote sind sicherer als Einschreiben mit Rückschein, das oft nicht entgegen­genommen wird.

Folgekosten und Mehrkosten

Nach wirksamer Kündigung aus wichtigem Grund trägt der Unternehmer die Mehrkosten für den Fertigstellungs-Drittunternehmer. Diese müssen marktüblich kalkuliert und belegt sein. Ein Anwalt sichert diesen Anspruch und steuert die Auswahl des Nachunternehmers, damit später keine Mitschuld behauptet wird.