Bauverzug: Vertragsstrafe verlangen und Schaden ersetzt bekommen

Wann liegt Bauverzug vor?

Verzug setzt eine fällige Leistung und meist eine Mahnung voraus (§ 286 BGB). Ist im Bauvertrag ein verbindlicher Fertigstellungstermin genannt, gerät der Unternehmer mit dessen Ablauf automatisch in Verzug. Ein bloßer Bauzeitenplan reicht nicht, er muss vertraglich verbindlich vereinbart sein.

Vertragsstrafe, Wirksamkeit prüfen

Vertragsstrafen sind nur wirksam, wenn sie individualvertraglich oder in AGB klar geregelt sind. Die Rechtsprechung begrenzt sie meist auf 5 Prozent der Auftragssumme, bei VOB-Verträgen oft strenger. Höher angesetzte Klauseln sind unwirksam und führen zum vollständigen Verlust der Strafe, nicht zur Reduktion.

Schadensersatz statt oder neben Vertragsstrafe

• Mehrkosten für Ersatzwohnung oder Hotel während der Verzögerung
• Doppelte Miete und Zinskosten für die Baufinanzierung
• Entgangene Mieteinnahmen bei Investitionsobjekten
• Mehrkosten durch Eingriff in Folgegewerke

Die Vertragsstrafe wird auf den Schadensersatz angerechnet (§ 340 BGB). Wer also 10.000 Euro Vertragsstrafe und 25.000 Euro Schaden hat, erhält insgesamt 25.000 Euro.

Kündigung aus wichtigem Grund

Bei erheblichem Verzug kann der Bauherr nach §§ 648a, 314 BGB außerordentlich kündigen. Voraussetzung: schriftliche Fristsetzung mit Kündigungsandrohung. Anschließend kann er einen Drittunternehmer beauftragen, die Mehrkosten trägt der ursprüngliche Unternehmer.

Was Sie jetzt tun sollten

Halten Sie den Bauzeitenverlauf schriftlich fest, mit Datum, Foto und kurzer Notiz. Versenden Sie eine schriftliche Mahnung mit konkreter Frist (typisch 14 bis 30 Tage). Belegen Sie alle Mehrkosten. Ein Anwalt prüft die Wirksamkeit der Vertragsstrafe und führt das Verfahren strategisch, Kündigung ist immer letzte Stufe, nicht erster Schritt.